Kaynakça var.

İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ 3 SUNUŞ 11 BÖLÜM I GİRİŞ 13 BÖLÜM II KONU İLE İLGİLİ KAVRAMLAR 15 2.1. YATIRIM VE YATIRIMLA İLGİLİ KAVRAMLAR 15 2.1.1.Yatırım Türleri 15 2.1.1.1.Kapasite Yaratan Yatırımlar 15 2.1.1.2.Kapasite Yaratmayan Yatırımları 16 2.1.1.3.Özel ve Kamu Kesimi Yatırımları 17 2. l.1.4 Talebe Yönelik Yatırımlar 17 2.1.1.5.Talepteki Artıştan Bağımsız Yatırımlar 17 2.1.2. Yatırım Projesi 18 2.1.3.Yatırım Projesinin Hazırlanması 20 2.1.4. Fizibilite Etüdler 20 2.1.4.1. Ekonomik Etüdler 21 2.1.4.2.Teknik Etütler 22 2.1.4.3.Finansal Etütler 22 2.1.4.4.Hukuki Edütler... 23 2.2.RAYİÇ FİYAT KAVRAMI 23 2.3.İMAR PLANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR(20) 24 2.3.1.Plan Tanımları 24 2.3.1.1.İmar Planı 24 2.3.1.2.Cevre Düzeni Planı 25 2.3.1.3.Mevzi İmar Planı 25 2.3.1.4.Revizyo İmar Planı 25 2.3.1.5.İlave İmar Planı 25 2.3.L6.İmar Planı Değişikliği 25 2.3.1.7.Koruma İmar Planı 25 2.3.1.8.Parselasyon Planı 26 2.3.2.Yerleşme Alam (İskan Alanı) 26 2.3.2.1. Yerleşik Alanı (Meskun Alanı) 26 2.3.2.2.Gelisim Alanı (İkişaf Alam) 26 2.3.3. Sınırlar 26 2.3.3.l.Büyükşehir Belediyesi Sınırı 26 2.3.3.2.İlce Belediyesi Sınırı 26 2.3.3.3.Mücavir Alan Sınırı 26 2.3.4.Kentsel Kullanım Alanları 27 2.3.4. l.Kentsel Konut Alanları 27 2.3.4.2.Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları 27 2.3.4.3.Turizm Yerleşim Alanları 29 2.3.4.4.Koruma Alanları 30 2.3.4.5.Yeşil Alanlar 31 2.3.4.6.Kentsel Sosyal Altyapı Alanlar 32 2.3.4.7.Kentsel Teknik Altyapı Alanlar 33 2.3.4.8.Kesin Yapı Yasağı Ugulanacak Alanlar 33 2.3.5.Ada Ve Parseller İlişkin Tanımlar 33 2.3.5.1.Ada Tanımlan 33 2.3.5.2.Parseller İlişkin Tanımlar 34 2.3.5.3.Bahçe Tanımları 34 2.3.5.4.Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar 35 2.3.5.5.Ayırma Ve Birleştirme İşlemi İle İlgili Tanımlar 35 2.3.6.Yapılaşma Düzenine İlişkin Tanımlar 35 2.3.6.1.Ayrılık Düzen 35 2.3.6.2.Bitişik Düzen 35 2.3.6.3.Blok Düzen 35 2.3.6.4.İkiz Düzen 35 2.3.7.Yapı Alanına İlişkin Tanımlar 35 2.3.7.1.Taban Alanı (T.A.) 35 2.3.7.2.Taban Alanı Katsayısı (TAKS) 36 2.3.7.3.Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) 36 2.3.7.4.Yapı İnşaat Alanı Katlar Alanı 36 2.3.7.5.Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı) 36 2.3.7.6.Bağımsız Bölüm Brüt Alanı 36 2.3.7.7.Bağımsız Bölüm Net Arası 36 2.3.7.8.Kazanılmış toplam İşaat Alanı 37 2.3.8.Yapıya İlişkin Tanımlar 37 2.3.8.1.Yapı 37 2.3.8.1.İmar Mevzuatına Aykırı Yapı 37 2.3.8.1.Geçici Yapı 37 2.3.8.1.Yüksek Yapı 37 2.3.8.1.Yapılarda Tamir Ve Tadil 38 2.3.9.Binaya ilişkin Tanımlar 38 2.3.9.l.Bina Kullanım Tanımları 38 2.3.9.2.Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar 38 2.3.9.3.Bina Kat Tanımlar 40 2.3.9.4.Bina Bölüm Tanımları 40 2.3.9.5.Bina Kat İçi Tanımları 42 2.3.9.6.Bina Bölüm İçin Tanımlar 43 2.3.10.Yapı İşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları 44 2.3.10.1.Kadastro Aplikasyon krokisi 44 2.3.10.2.Plankote 45 2.3.10.3.Kot Krokisi 45 2.3.10.4.îmar Durumu 45 2.3.10.5.Yapı Yeri Uygulama Krokisi 45 2.3.10.6JeolojikEtüd Raporu 45 2.3.10.7.Zemin Etüt Raporu 46 2.3.10.8.Su Ve Atık Su Tesisat Vizesi 46 2.3.10.9.Elektrik Tesisatı Vizesi 46 2.3.10. 10.Fen (yol-Tratuvar)Vizesi 46 2.3.10.11.İnşaata Başlanmadığı Onay 47 2.3.10.12.Oda Scil Belgesi 47 2.3.11.Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Tanımları 47 2.3.11.1.Önce Proje (Avan Proje) 47 2.3.11.2Hafriyat Projesi (Kazı Projesi) 47 2.3.11.3.Uygulama Projeleri 47 2.3.11.4.Tadilat Projesi 48 2.3.11.5.İlave Yapı Projesi 48 2.3.11.6.Rölöve Projesi 48 2.3.11.7.Restorasyon Projesi 48 2.3.11.8.Restitüsyon Projesi 48 2.3.12.Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları 48 2.3.12.1.İnşaat Ruhsatı 48 2.3.12.2.Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri 49 2.3.12.3.Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi 49 2.3.12.4.Yapıya Başlama Tespiti 50 2.3.12.5.Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi 50 2.3.12.6.Yapı Bitim Tarihi 50 2.3.12.7.Proje Müellifi 50 2.3.12.8.Fenni Sorumlu 50 2.3.12.9.Proje Koordinatörü 50 2.3.12.10.Şantiye Şefi 50 2.4.KONUTLARI İLGİLÎ KAVRAMLAR 51 2.4.1.Konut olgusu 51 2.4.2.Emlak Ve emlak Aracılığı 52 BÖLÜM III KONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN FAKTÖRLER VE İSTANBUL KONUT RAYİÇLERİ 53 3.l.KONU İLE İLGİLİ ÇALIŞMALAR 53 3.2.FAKTÖRLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SEÇİMİ 55 3.2.1.Ekonomik Faktörler 55 3.2.2.Konutsal Faktörler 55 3.2.3.Çevresel Faktörler 56 3.2.4.Ulaşım Faktörü 56 3.2.5.Deprem 56 3.3.VERİLERÎN TOPLANMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ 57 3.4.FİYAT ANALİZ SONUÇLARI 58 3.5.ÎSTANBUL'DA SON DÖNEME GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER...62 BÖLÜM IV İNŞAAT MALİYETLERİNİN TAHMİNİ İÇİN YAKLAŞIM METODU 65 4.1.YAPI SINIFININ BELİRLENMESİ 66 4.2.YAPI SINIFI SONRASI İNŞAAT ALANI HESABI 66 4.3.İMALAT KALEMLERİNİN METRAJ TAHMİNİ 68 BÖLÜM V ARAZI GELİŞTİRME ÇABALARI İÇİN YATIRIM ANALİZİ 15 5.1.ARSA GENEL BİLGİLERİNİN VE YERİNİN İNCELENMESİ 76 5.1.1.İmalatın Yapılacağı İnceleme Yapılır 76 5.1.2.Arazinin Bulunduğu Bölge Hakkında Tarihinden Başlanarak Bilgi Toplanması 77 5.1.3.İmalatın Yapılacağı Yer: Uydu Fotoğrafları, Coğrafi Harita Ve İmar Paftaları Üzerinde Tespit Edilir 78 5.1.4.Arazinin civardaki merkezleri olan mesafeleri ölçülür 79 5.1.5.Çevre Yapılmış, Yapılmakta Olan Projeler Hakkında Bilgi toplanır 80 5.1.6.Bölgedeki Demografik Yapı İncelemeleri Yapılır 81 5.1.7.Bölge İdari Kısıtlar Üzerinde Araştırma Yapılır 81 5 2 PROJE HEDEF KİTLESİNİN, PROJENİN GENEL KONSEPTİNİN BELİRLENMESİ 82 5.2.1.Proje SWOT Analiz Yapılır 82 5.2.2.Hedef Kitle Tespiti Yapılır 85 5.2.3.Hedef Kitlenin İhtiyaçları. Bölgesi Koşulları Uygun Tasarım Yapılır 85 5.2.4.İhtiyacları Karşılamada Bölgenin Yetersiz Kalması Durumunda Sosyal Donatı Alanları Eksiklikleri Araştırılan 86 5.2.5.Tüm Bilgiler Özetlenerek Geliştirilecek Projenin Özellikleri özetlenir 86 5.2.6.kaç m2 86 5.2.7.Kaç Konut 86 5.2.8.sosyal Donat ı Alanları 86 5.2.9 Güvenlik detaylar 87 5.2.10.Sunulacak Ekstra Çözümler 87 5.2.11.Satış Fiyatı Tahminleri 87 5.3.PROJE MALİYET BİLGİLERİNİN HAZIRLANMASI 88 5.3.1.Arazi Ve zemin Etüdü 88 5.3.2.Arsa İmar Durumu 88 5.3.3.Proje Zorunluklarının Tespit Edilmesi 88 5.3.4.Mahal Listelerinin Hazırlanması 89 5.3.5.Metraj Listelerinin Hazırlanması 89 5.3.6.Birim Fiyatlarının Tespiti 90 5.3.7.İş Programının Hazırlanması 90 5.3.8.İmalat Giderlerinin tespiti 91 5.3.9.Proje Genel Giderlerinin Tespiti 91 5.3.10.m2 maliyetlerinin Hesaplanması 91 5.3.11.Arsa Payının bağlı Olarak m2 Maliyeti 91 5.3.12.Proje Satış Senaryosunun Hazırlanması 91 5.3.13."PROJE AYLIK NAKİT DİYAGRAMF'NIN Oluşturulması 92 5.3.14.Proje kar Oranları 93 BÖLÜM VI ÖRNEK YATIRIMI FİZİBİLİTESİ HESABI 94 6.1.FİZİBİLİTE AMAÇ, KAPSAM VE SONUÇ ÖZETİ 94 6.2.X BÖLGE PROJESİ TEKNİK BİRİM ÇALIŞMALARI ÖZETİ 97 6.3.X BÖLGE PROJESİ PAZARLAMA ÇALIŞMALARI ÖZETİ 109 SONUÇ 125 KAYNAKLAR 127 EKLER EK 1 İSTANBUL'UN İLÇELERİ VE BÖLGESEL ÖZELLİKLERİ 129 EK 2 İMALAT KALEMLERİNİN YAPI SINIFIA GÖRE DAĞILIMI 156 EK 3 İMALAT KALEMLERİNİN POZ DAĞILIMI 158 EK 4 İMALAT KALEMLERİNİN MALİYET DAĞILIMI 160 EK 5 İMALAT KALEMLERİNİ METRAJ DAĞILIMI 163