000			10731nam a22003617a 4500
001			0041666
003			KOHA_MİRAKIL
005			20260207003245.0
007			ta
008			130730b2012 tu |||gr||||#||||0|tur |
020			_a9786053777021
040			_aTR-BiSEU _btur _cTR-BiSEU _erda
041	0		_atur
044			_ctu
050			_aHD1375 _b.B47 2012
100	1		_aBerk, Cem.
245	1		_aGayrimenkul yatırımlarının yönetimi/ _cCem Berk ; Cem Berk.
264		1	_aİstanbul : _bBeta _c2012
300			_avii, 222 sayfa ; _c24 cm.
336			_ametin _btxt _2rdacontent
337			_aaracısız _bn _2rdamedia
338			_acilt _bnc _2rdacarrier
490	1		_aBeta Yayınları ; _vNo.2678.
490	1		_aİşletme-Ekonomi ; _vNo.563
500			_aKaynakça var.
500			_aSunuş Klasik bir tasarruf değerlendirme ve yatırım aracı olan gayrimenkul, iktisadi konjonktür nasıl olursa olsun geçmişte olduğu gibi yakın gelecekte de hemen herkesin ilgi odağı olmaya devam edecek gibi görünüyor. Özellikle son yıllarda gelişen yapı teknolojisi ve inşaatlarda yeni materyallerin kullanıma sunulması ile birlikte insanların daha iyi koşullarda barınması; iş ve alışveriş merkezlerinde sağlıklı bir ortamda faaliyette bulunma ihtiyacına çözüm üretme fırsatını doğurmuştur. Özellikle gelişen ekonomiler başta olmak üzere, dünya ekonomileri büyürken yapılan yatırımları finanse edebilmek amacıyla yeni kaynaklara ihtiyaç duyulması, önce finans piyasalarını daha sonra da uzun süreli finansman kaynaklarının pazar yeri olarak kabul edilen sermaye piyasalarının gelişmesinin önünü açmıştır. Son yıllarda, iktisadi gelişmeler paralelinde birçok finansal mühendislik ürünü geliştirilmiş ve kabul gören finansal ürünler ile ürün pazarları için yasal düzenlemelere kavuşturulma ihtiyacı göz önünde tutularak birçok düzenleme yapılmıştır. Gayrimenkule dayalı araçlar da düzenlemesi yapılan bu tür ürünler arasında sayılabilir. Gayrimenkul, aslında likiditesi zayıf bir varlık olarak değerlendirilmesine karşın; geliştirilen gayrimenkule dayalı araçlar ve bu araçların işlem gördüğü pazarlar, dünya ekonomisinde oldukça önemli klasik bir yatırım aracını bireysel ve kurumsal yatırımcıların ilgi odağı haline getirerek, farklı bir konuma kavuşturmuştur. Ancak, bu nev'i araçlara ve pazarlarına yönelik aşırı ilgi, bazı ekonomilerde, günümüzde olduğu gibi finansal sıkıntıların da yaşanmasına neden olmuştur. Dr. Cem Berk, gayrimenkul finansmanı literatürüne "Gayrimenkul Yatırımlarının Yönetimi" başlıklı çalışmasıyla farklı bir boyutta katkıda bulunmaktadır. Ülkemizde olduğu kadar dünya literatüründe de gayrimenkul yatırımlarının yönetimi konusu fazla işlenmemiştir. Kaynak derleme boyutuyla olduğu kadar, varlıklara likidite kazandırılması özelliği ile desteklenen gayrimenkule yatırım boyutunun da kapsandığı bu çalışma kayda değer bölüm başlıklarıyla fark edilmektedir. Dr. Berk, çalışmasının amacını "finansman ile arazi va yapı tekniğinin temel özelliklerini birlikte inceleyerek, yapılan analiz ve sentez sonucu iv ortaya çıkan eseri, ilgili çevrelerin yararına sunmak" olarak belirlemiştir. Bu amacı gerçekleştirmek için ise, çalışma planında zevkle okunacak sekiz bölüme yer vermiştir. Gayrımenkulün ekonomideki yeri ve özellikleri, gayrımenkul pazarının özellikleri, gayrimenkule ilişkin yasal düzenlemeler, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi, gayrimenkul işletmelerinin ve yatırımların finansmanında kullanılan kaynaklar ve bu kaynakların maliyeti, gayrimenkul yatırım projelerinin risk faktörleri, gayrimenkul portföyünün oluşturulması ve yönetimi, SPK düzenlemeleri ışığında mortgage, gayrimenkul değerleme yöntemleri, işte bu ayrıntılı eserin temel bölümleri olarak gözümüze çarpmaktadır. Bu güzel çalışmayı ortaya çıkarırken büyük emek harcadığını düşündüğüm Dr. Cem Berk'i gönülden kutlar, eserin gayrimenkul piyasası ile ilgilenen bütün kesimlere faydalı olmasını dilerim. Prof. Dr. Ali Osman Gürbüz 7 Mart 2012
505			_aSUNUŞ..............................................................................................................iii GİRİŞ..................................................................................................................1 1. BÖLÜMGAYRİMENKUL PAZARI VE EKONOMİDEKİ YERİ 1.1. GAYRİMENKUL EKONOMİSİ..................................................................7 1.2. DEVLET VE GAYRİMENKUL...................................................................9 1.3. GAYRİMENKUL PAZARI ve İŞLETMELERİ...........................................11 1.3.1. Gayrımenkul Pazarı.....................................................................11 1.3.2. Gayrımenkul işletmeleri..............................................................13 1.4. İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ÖZELLİĞİ..............................................15 1.4.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Özelliği..........................................15 1.4.2. İnşaat sözleşmelerinin niteliği....................................................18 2. BÖLÜM GAYRIMENKUL PROJELERİNİN GELİŞTİRİLMESİ 2.1. PROJE GELİŞTİRME SÜRECİ..................................................................23 2.2. GAYRİMENKUL İŞLETMELERİNİN ORGANİZASYON YAPISI...........26 2.3. PROJE GELİŞTİRMEDE TARAFLAR......................................................30 2.4. KRİTİK YOL YÖNTEMİ..........................................................................33 2.5. GANTT ŞEMASI.....................................................................................36 2.6. YEŞİL BİNALARIN GELİŞTİRİLMESİ....................................................41 3. BÖLÜM GAYRIMENKUL YATIRIMLARININ ANALİZİ VE FİNANSMANI ANALİZİ 3.1. NAKİT AKIŞLARININ İSKONTO EDİLMESİ.........................................55 3.2. FİRMA FONLARININ ANALİZİ.............................................................62 3.3. GAYRIMENKUL İŞLETMELERİNİN SERMAYE YAPISI ANALİZİ.......75 vi 3.3.1. Sermaye Yapısı............................................................................. 75 3.3.2. Sermaye Maliyeti......................................................................... 78 3.3.3. Büyüme ve Kar Dağıtım Politikası.............................................. 81 3.4. İŞLETME SERMAYESİ YÖNETİMİ........................................................ 85 3.5. FİNANSMAN KAYNAKLARININ SEÇİMİ ............................................ 87 3.6. KONSOLİDASYON................................................................................. 95 3.7. TİCARİ GAYRİMENKULLERİN FİNANSMANI..................................... 97 3.7.1. Ticari Gayrimenkuller ve hayat seyri.......................................... 97 3.7.2. Varlıkların Aktifleştirilmesi ve Kiralanması............................. 102 3.7.3. Gayrimenkul Yatırımlarının Vergilendirilmesi......................... 106 3.7.4. Ticari Gayrimenkul Finansmanın Değerlendirilmesi............... 107 3.7.5. Problemli Gayrimenkullere Yatırım.......................................... 110 4. BÖLÜM GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSKİ VE PORTFÖY YÖNETİMİ 4.1. GAYRİMENKUL PROJELERİNİN YAPISI............................................. 115 4.2. GAYRİMENKUL PROJELERİNDE RİSKLER......................................... 117 4.3. PROJE PROGRAMINA İLİŞKİN RİSK YÖNETİM TEKNİKLERİ.......... 119 4.4. ÖNGÖRÜLMEYEN GİDER KARŞILIKLARI......................................... 125 4.5. BAŞARISIZLIK VE İFLAS..................................................................... 133 4.6. PORTFÖY TEORİSİ İLE RİSK AZALTILMASI..................................... 134 4.6.1. Risk ve Getiri.............................................................................. 134 4.6.2. Etkin sınır optimal portföyler.................................................... 139 4.6.3. Finansal varlıkları fiyatlama modeli (CAPM)........................... 146 _x 4.6.4. Arbitraj fiyatlama modeli.......................................................... 151 _x 4.6.5. Bilgi ve Pazar Etkinliği............................................................... 154 _x 4.7. SİGORTA VE TÜREV ENSTRÜMANLARIN ROLÜ............................. 156 _x 5. BÖLÜM _x İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE) _x 5.1. KONUT FİNANSMANI İHTİYACI........................................................ 161 _x 5.2. MORTGAGE TÜRLERİ.......................................................................... 164 _x 5.3. MENKULLEŞTİRME............................................................................. 167 _x 5.4. MORTGAGE OPERASYONU................................................................ 169 _x 5.5. KONUT FİNANSMANINDA SİGORTA ÜRÜNLERİ............................ 171 _x vii _x 6. BÖLÜM _x GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) _x 6.1. GYO'LARIN FONKSİYONLARI.............................................................. 175 _x 6.2. GYO İLE İLGİLİ DÜZENLEMELER........................................................ 179 _x 6.3. AMORTİSMAN UYGULAMASI............................................................ 181 _x 6.4. FİNANSMAN ALTERNATİFİ OLARAK GYO....................................... 184 _x 6.5. GYO'LARIN NET AKTİF DEĞERİ.......................................................... 185 _x 7. BÖLÜM _x GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ _x 7.1. DEĞERLEME KAVRAMI......................................................................... 193 _x 7.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME NEDENLERİ......................................... 194 _x 7.3. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ.................................................................. 196 _x 7.4. DEĞERLEME SÜRECİ............................................................................ 203 _x 7.5. İMAR UYGULAMASININ ETKİLERİ..................................................... 205 _x 7.6. ULUSLAR ARASI DEĞERLEME STANDARTLARI............................... 207 _x SONUÇ.......................................................................................................... 211 _x KAYNAKLAR................................................................................................. 217
650		0	_aGayrimenkul Yatırımı. _977385
650		0	_aReal Estate Investment. _977386
830	1		_aBeta Yayınları ; _vNo.2678. _93499
830	1		_aİşletme-Ekonomi ; _vNo.563 _92830
942			_2lcc _cBK
999			_c41515 _d41515