000 08617nam a22003617a 4500
001 0011860
003 KOHA_MİRAKIL
005 20260207001831.0
007 ta
008 190311b2006 tu |||gr||||#||||0|tur |
020 _a99446089X
_c0,01
040 _aTR-BiSEU
_btur
_cTR-BiSEU
_erda
041 0 _atur
044 _ctu
050 _aHD1382.5
_b.K87 2006
100 1 _aKuruoğlu, Murat.
245 1 _aKonut amaçlı arazi yatırımlarında fizibilite ve pratik bir metot önerisi/
_cMurat Kuruoğlu ; Murat Kuruoğlu.
264 1 _aİstanbul :
_bİstanbul Ticaret Odası
_c2006
300 _a168 sayfa: tablo; 24 cm.
336 _ametin
_btxt
_2rdacontent
337 _aaracısız
_bn
_2rdamedia
338 _acilt
_bnc
_2rdacarrier
490 1 _aİstanbul Ticaret Odası yayın ;
_v no.
490 1 _a2006-27.
500 _aKaynakça var.
505 _aİÇİNDEKİLER
_xÖNSÖZ 3
_xSUNUŞ 11
_xBÖLÜM I
_xGİRİŞ 13
_xBÖLÜM II
_xKONU İLE İLGİLİ KAVRAMLAR 15
_x2.1. YATIRIM VE YATIRIMLA İLGİLİ KAVRAMLAR 15
_x2.1.1.Yatırım Türleri 15
_x2.1.1.1.Kapasite Yaratan Yatırımlar 15
_x2.1.1.2.Kapasite Yaratmayan Yatırımları 16
_x2.1.1.3.Özel ve Kamu Kesimi Yatırımları 17
_x2. l.1.4 Talebe Yönelik Yatırımlar 17
_x2.1.1.5.Talepteki Artıştan Bağımsız Yatırımlar 17
_x2.1.2. Yatırım Projesi 18
_x2.1.3.Yatırım Projesinin Hazırlanması 20
_x2.1.4. Fizibilite Etüdler 20
_x2.1.4.1. Ekonomik Etüdler 21
_x2.1.4.2.Teknik Etütler 22
_x2.1.4.3.Finansal Etütler 22
_x2.1.4.4.Hukuki Edütler... 23
_x2.2.RAYİÇ FİYAT KAVRAMI 23
_x2.3.İMAR PLANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR(20) 24
_x2.3.1.Plan Tanımları 24
_x2.3.1.1.İmar Planı 24
_x2.3.1.2.Cevre Düzeni Planı 25
_x2.3.1.3.Mevzi İmar Planı 25
_x2.3.1.4.Revizyo İmar Planı 25
_x2.3.1.5.İlave İmar Planı 25
_x2.3.L6.İmar Planı Değişikliği 25
_x2.3.1.7.Koruma İmar Planı 25
_x2.3.1.8.Parselasyon Planı 26
_x2.3.2.Yerleşme Alam (İskan Alanı) 26
_x2.3.2.1. Yerleşik Alanı (Meskun Alanı) 26
_x2.3.2.2.Gelisim Alanı (İkişaf Alam) 26
_x2.3.3. Sınırlar 26
_x2.3.3.l.Büyükşehir Belediyesi Sınırı 26
_x2.3.3.2.İlce Belediyesi Sınırı 26
_x2.3.3.3.Mücavir Alan Sınırı 26
_x2.3.4.Kentsel Kullanım Alanları 27
_x2.3.4. l.Kentsel Konut Alanları 27
_x2.3.4.2.Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları 27
_x2.3.4.3.Turizm Yerleşim Alanları 29
_x2.3.4.4.Koruma Alanları 30
_x2.3.4.5.Yeşil Alanlar 31
_x2.3.4.6.Kentsel Sosyal Altyapı Alanlar 32
_x2.3.4.7.Kentsel Teknik Altyapı Alanlar 33
_x2.3.4.8.Kesin Yapı Yasağı Ugulanacak Alanlar 33
_x2.3.5.Ada Ve Parseller İlişkin Tanımlar 33
_x2.3.5.1.Ada Tanımlan 33
_x2.3.5.2.Parseller İlişkin Tanımlar 34
_x2.3.5.3.Bahçe Tanımları 34
_x2.3.5.4.Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar 35
_x2.3.5.5.Ayırma Ve Birleştirme İşlemi İle İlgili Tanımlar 35
_x2.3.6.Yapılaşma Düzenine İlişkin Tanımlar 35
_x2.3.6.1.Ayrılık Düzen 35
_x2.3.6.2.Bitişik Düzen 35
_x2.3.6.3.Blok Düzen 35
_x2.3.6.4.İkiz Düzen 35
_x2.3.7.Yapı Alanına İlişkin Tanımlar 35
_x2.3.7.1.Taban Alanı (T.A.) 35
_x2.3.7.2.Taban Alanı Katsayısı (TAKS) 36
_x2.3.7.3.Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) 36
_x2.3.7.4.Yapı İnşaat Alanı Katlar Alanı 36
_x2.3.7.5.Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı) 36
_x2.3.7.6.Bağımsız Bölüm Brüt Alanı 36
_x2.3.7.7.Bağımsız Bölüm Net Arası 36
_x2.3.7.8.Kazanılmış toplam İşaat Alanı 37
_x2.3.8.Yapıya İlişkin Tanımlar 37
_x2.3.8.1.Yapı 37
_x2.3.8.1.İmar Mevzuatına Aykırı Yapı 37
_x2.3.8.1.Geçici Yapı 37
_x2.3.8.1.Yüksek Yapı 37
_x2.3.8.1.Yapılarda Tamir Ve Tadil 38
_x2.3.9.Binaya ilişkin Tanımlar 38
_x2.3.9.l.Bina Kullanım Tanımları 38
_x2.3.9.2.Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar 38
_x2.3.9.3.Bina Kat Tanımlar 40
_x2.3.9.4.Bina Bölüm Tanımları 40
_x2.3.9.5.Bina Kat İçi Tanımları 42
_x2.3.9.6.Bina Bölüm İçin Tanımlar 43
_x2.3.10.Yapı İşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları 44
_x2.3.10.1.Kadastro Aplikasyon krokisi 44
_x2.3.10.2.Plankote 45
_x2.3.10.3.Kot Krokisi 45
_x2.3.10.4.îmar Durumu 45
_x2.3.10.5.Yapı Yeri Uygulama Krokisi 45
_x2.3.10.6JeolojikEtüd Raporu 45
_x2.3.10.7.Zemin Etüt Raporu 46
_x2.3.10.8.Su Ve Atık Su Tesisat Vizesi 46
_x2.3.10.9.Elektrik Tesisatı Vizesi 46
_x2.3.10. 10.Fen (yol-Tratuvar)Vizesi 46
_x2.3.10.11.İnşaata Başlanmadığı Onay 47
_x2.3.10.12.Oda Scil Belgesi 47
_x2.3.11.Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Tanımları 47
_x2.3.11.1.Önce Proje (Avan Proje) 47
_x2.3.11.2Hafriyat Projesi (Kazı Projesi) 47
_x2.3.11.3.Uygulama Projeleri 47
_x2.3.11.4.Tadilat Projesi 48
_x2.3.11.5.İlave Yapı Projesi 48
_x2.3.11.6.Rölöve Projesi 48
_x2.3.11.7.Restorasyon Projesi 48
_x2.3.11.8.Restitüsyon Projesi 48
_x2.3.12.Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları 48
_x2.3.12.1.İnşaat Ruhsatı 48
_x2.3.12.2.Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri 49
_x2.3.12.3.Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi 49
_x2.3.12.4.Yapıya Başlama Tespiti 50
_x2.3.12.5.Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi 50
_x2.3.12.6.Yapı Bitim Tarihi 50
_x2.3.12.7.Proje Müellifi 50
_x2.3.12.8.Fenni Sorumlu 50
_x2.3.12.9.Proje Koordinatörü 50
_x2.3.12.10.Şantiye Şefi 50
_x2.4.KONUTLARI İLGİLÎ KAVRAMLAR 51
_x2.4.1.Konut olgusu 51
_x2.4.2.Emlak Ve emlak Aracılığı 52
_xBÖLÜM III
_xKONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN FAKTÖRLER VE
_xİSTANBUL KONUT RAYİÇLERİ 53
_x3.l.KONU İLE İLGİLİ ÇALIŞMALAR 53
_x3.2.FAKTÖRLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SEÇİMİ 55
_x3.2.1.Ekonomik Faktörler 55
_x3.2.2.Konutsal Faktörler 55
_x3.2.3.Çevresel Faktörler 56
_x3.2.4.Ulaşım Faktörü 56
_x3.2.5.Deprem 56
_x3.3.VERİLERÎN TOPLANMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ 57
_x3.4.FİYAT ANALİZ SONUÇLARI 58
_x3.5.ÎSTANBUL'DA SON DÖNEME GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER...62
_xBÖLÜM IV
_xİNŞAAT MALİYETLERİNİN TAHMİNİ İÇİN YAKLAŞIM METODU 65
_x4.1.YAPI SINIFININ BELİRLENMESİ 66
_x4.2.YAPI SINIFI SONRASI İNŞAAT ALANI HESABI 66
_x4.3.İMALAT KALEMLERİNİN METRAJ TAHMİNİ 68
_xBÖLÜM V
_xARAZI GELİŞTİRME ÇABALARI İÇİN YATIRIM ANALİZİ 15
_x5.1.ARSA GENEL BİLGİLERİNİN VE YERİNİN İNCELENMESİ 76
_x5.1.1.İmalatın Yapılacağı İnceleme Yapılır 76
_x5.1.2.Arazinin Bulunduğu Bölge Hakkında Tarihinden
_xBaşlanarak Bilgi Toplanması 77
_x5.1.3.İmalatın Yapılacağı Yer: Uydu Fotoğrafları,
_xCoğrafi Harita Ve İmar Paftaları Üzerinde Tespit Edilir 78
_x5.1.4.Arazinin civardaki merkezleri olan mesafeleri ölçülür 79
_x5.1.5.Çevre Yapılmış, Yapılmakta Olan Projeler
_xHakkında Bilgi toplanır 80
_x5.1.6.Bölgedeki Demografik Yapı İncelemeleri Yapılır 81
_x5.1.7.Bölge İdari Kısıtlar Üzerinde Araştırma Yapılır 81
_x5 2 PROJE HEDEF KİTLESİNİN, PROJENİN GENEL
_xKONSEPTİNİN BELİRLENMESİ 82
_x5.2.1.Proje SWOT Analiz Yapılır 82
_x5.2.2.Hedef Kitle Tespiti Yapılır 85
_x5.2.3.Hedef Kitlenin İhtiyaçları. Bölgesi Koşulları
_xUygun Tasarım Yapılır 85
_x5.2.4.İhtiyacları Karşılamada Bölgenin Yetersiz Kalması
_xDurumunda Sosyal Donatı Alanları Eksiklikleri Araştırılan 86
_x5.2.5.Tüm Bilgiler Özetlenerek Geliştirilecek Projenin
_xÖzellikleri özetlenir 86
_x5.2.6.kaç m2 86
_x5.2.7.Kaç Konut 86
_x5.2.8.sosyal Donat ı Alanları 86
_x5.2.9 Güvenlik detaylar 87
_x5.2.10.Sunulacak Ekstra Çözümler 87
_x5.2.11.Satış Fiyatı Tahminleri 87
_x5.3.PROJE MALİYET BİLGİLERİNİN HAZIRLANMASI 88
_x5.3.1.Arazi Ve zemin Etüdü 88
_x5.3.2.Arsa İmar Durumu 88
_x5.3.3.Proje Zorunluklarının Tespit Edilmesi 88
_x5.3.4.Mahal Listelerinin Hazırlanması 89
_x5.3.5.Metraj Listelerinin Hazırlanması 89
_x5.3.6.Birim Fiyatlarının Tespiti 90
_x5.3.7.İş Programının Hazırlanması 90
_x5.3.8.İmalat Giderlerinin tespiti 91
_x5.3.9.Proje Genel Giderlerinin Tespiti 91
_x5.3.10.m2 maliyetlerinin Hesaplanması 91
_x5.3.11.Arsa Payının bağlı Olarak m2 Maliyeti 91
_x5.3.12.Proje Satış Senaryosunun Hazırlanması 91
_x5.3.13."PROJE AYLIK NAKİT DİYAGRAMF'NIN
_xOluşturulması 92
_x5.3.14.Proje kar Oranları 93
_xBÖLÜM VI
_xÖRNEK YATIRIMI FİZİBİLİTESİ HESABI 94
_x6.1.FİZİBİLİTE AMAÇ, KAPSAM VE SONUÇ ÖZETİ 94
_x6.2.X BÖLGE PROJESİ TEKNİK BİRİM ÇALIŞMALARI ÖZETİ 97
_x6.3.X BÖLGE PROJESİ PAZARLAMA ÇALIŞMALARI ÖZETİ 109
_xSONUÇ 125
_xKAYNAKLAR 127
_xEKLER
_xEK 1 İSTANBUL'UN İLÇELERİ VE BÖLGESEL ÖZELLİKLERİ 129
_xEK 2 İMALAT KALEMLERİNİN YAPI SINIFIA GÖRE DAĞILIMI 156
_xEK 3 İMALAT KALEMLERİNİN POZ DAĞILIMI 158
_xEK 4 İMALAT KALEMLERİNİN MALİYET DAĞILIMI 160
_xEK 5 İMALAT KALEMLERİNİ METRAJ DAĞILIMI 163
650 0 _aReal estate investment.
_98258
650 0 _aReal property--Turkey.
_928864
650 0 _aReal estate investment--Turkey.
_910417
830 1 _aİstanbul Ticaret Odası yayın ;
_v no.
_910299
830 1 _a2006-27.
_928865
942 _2lcc
_cBK
999 _c11829
_d11829